The Marketization of Sustainability : values and devices for the renovation in building sector and office real estate market
Mettre en marché la durabilité : valeurs et dispositifs de la rénovation dans le bâtiment et l’immobilier d’entreprise
Résumé
"HQE", "BEPOS" or even "smart building": sustainability gives rise to a proliferation of names and signs concerning the city and more precisely buildings. Sustainability is here considered as a “quality” addressing the energy and environmental challenges laid down in public policies. Buildings have been identified as a major target in those policies. However, even if these challenges are translated into various materials, labels and devices, there is no guarantee that they will be appropriated and effectively fulfill sustainability objectives. Why and how do economic players in the real estate and the building industry adopt sustainable renovation strategies? What are the effects of sustainability requirements on the players in the sectors concerned?To answer these questions, this thesis mobilizes the tools of economic sociology and conducts an inquiry into the refurbishment of existing office buildings. The dissertation is based on a qualitative investigation involving interviews with multiple actors (experts, property managers, operators, architects, design office, construction companies, …), participating observations (trade fairs, construction sites, etc.) as well as a large amount of gray literature and a monitoring of the professional press. The approach documents the dissemination of sustainable valuations and practices in the renovation of office buildings.This work analyses the mechanisms of the marketization of sustainability. First, it traces the progress of sustainable public action highlighting its weakness concerning the specific segment of renovation of corporate real estate even so it represents a large source of energy savings. The analysis then shows the appropriation of the notion of sustainability by various actors. These "sustainability entrepreneurs" are shaping and valuing it in their daily activities in their market activities. On the demand side, they work to spread sustainability and to consolidate it through devices that bring together the multiple meanings of sustainability at stake in real estate decisions. On the supply side, sustainability induces economic repositioning strategies that reflect the structure of the building markets. However, even so they are spreading, the dominant definitions are selective: they require specific skills and knowledge, which are unevenly distributed. Lastly, the thesis shows the difficult, although necessary reconsideration of the technical work, involved in the concrete implementation of sustainable actions, as a valuable activity. This thesis therefore intends to contribute to the sociological study of the relationships between the economy and the environment as well as to the analysis of the diffusion of technical innovations.
« HQE », « BEPOS » ou encore « smart building » : la durabilité donne lieu à une prolifération d’appellations qui concernent la ville et plus précisément les bâtiments. La durabilité est ici considérée comme une « qualité » répondant aux enjeux énergétiques et environnementaux édictés par les politiques publiques. Au sein de ces dernières, le bâtiment a d’ailleurs été identifié comme une cible majeure. Cependant, si ces enjeux s’incarnent dans des matériaux, des labels et des dispositifs variés, rien n’assure leur appropriation effective pour tenir les promesses durables. Pourquoi et comment les acteurs économiques des filières de l’immobilier et du bâtiment adoptent-ils des stratégies de rénovation durable ? Quels sont les effets des exigences durables sur les acteurs des filières concernées ?Pour répondre à ces questions, cette thèse mobilise les outils de la sociologie économique sur le cas de la rénovation de bâtiments de bureaux existants. Elle se base sur une enquête qualitative constituée d’entretiens avec de multiples acteurs (experts, gestionnaires immobiliers, exploitants, architectes, bureau d’études, entreprises du bâtiment…), d’observations participantes (salons professionnels, chantiers, etc.) ainsi que d’une importante littérature grise et d’un suivi de la presse professionnelle. La thèse documente ainsi la diffusion des valorisations et pratiques durables dans la rénovation de bâtiment de bureau.Ce travail met en évidence les rouages de la mise en marché de la durabilité. D’abord, il retrace la progression de l’action publique durable et sa fragilité vis-à-vis du segment précis de la rénovation de l’immobilier d’entreprise, alors qu’il représente un large gisement d’économie d’énergie. L’analyse montre ensuite l’appropriation de la durabilité par des acteurs variés. Tout particulièrement, des « entrepreneurs de la durabilité » la façonnent et la valorisent dans leurs activités marchandes. Du côté de la demande, ils œuvrent à la diffuser et à la consolider par des dispositifs qui font converger les multiples acceptions de la durabilité en jeu dans les décisions immobilières. Du côté de l’offre, la durabilité induit des stratégies de repositionnement économique reflétant la structure des marchés du bâtiment. Toutefois, si elles se diffusent, les définitions dominantes s’avèrent sélectives : elles requièrent des compétences et des savoirs particuliers, qui sont inégalement répartis. Enfin, la thèse montre la difficile revalorisation du travail technique nécessaire à la mise en œuvre concrète d’actions durables. Cette thèse contribue ainsi aux recherches sociologiques sur les rapports entre économie et environnement ainsi qu’à l’analyse de la diffusion d’innovations techniques.
Origine : Version validée par le jury (STAR)